Hasil Studi Banding Ke Apartemen Mangga Dua

Sebelumnya kami ingin menyampaikan penghargaan dan terima kasih kami kepada PPRS dan Building Management Apartemen Mangga Dua atas sambutan dan sharing yang sangat bermanfaat bagi kami.

Hasil studi banding yang kami lakukan adalah sebagai berikut:
1. PPRS Apartemen Mangga Dua awalnya belum terbentuk sampai sekian lama bahkan dalam hitungan tahun karena pihak Developer dan pihak Manajemen (yang masih berada di bawah kendali pihak Developer) hanya memberikan janji-janji yang tidak pernah dipenuhi bahwa suatu saat nanti akan dibentuk PPRS Apartemen Mangga Dua.
2. Kenaikan biaya service charge yang sangat memberatkan dan tidak sesuai dengan penggunaannya akhirnya mendorong hampir seluruh penghuni/pemilik Apartemen Mangga Dua untuk bersatu mengajukan protes ke pihak manajemen. Gerakan untuk menyatukan penghuni/pemilik apartemen ini saat itu dipelopori oleh Ibu Vivi yang menjabat ketua PPRS sekarang ini.


3. Protes yang mereka ajukan juga tidak mendapat tanggapan yang jelas dari pihak manajemen (yang masih dikendalikan oleh pihak developer) hingga akhirnya mereka mencari bantuan hukum karena mereka sepakat untuk selalu bergerak dalam koridor hukum. Ternyata bantuan hukum juga tidak mudah didapatkan karena adanya konspirasi antara pihak otoritas dengan pihak developer dan pihak manajemen. Hingga pada akhirnya upaya pencarian bantuan hukum ini menghantarkan mereka kepada pembela hukum yang sangat berkompetensi dan mau membela mereka demi mendapatkan keadilan.
4. Dengan mengeluarkan 2 somasi hukum kepada pihak developer/pihak manajemen, akhirnya pihak developer/pihak manajemen melepas pengurusan apartemen dan menyerahkan kepada PPRS Apartemen Mangga Dua.
5. Karena PPRS Apartemen Mangga Dua belum ada pengalaman mengelola apartemen, maka PPRS ini akhirnya menunjuk manajemen properti profesional untuk menangani manajemen gedung. Manajemen Properti yang mereka tunjuk adalah Colliers Jardine.
6. Setelah berjalan kurang lebih setahun, PPRS ini menjalankan sendiri manajemen buildingnya dengan bantuan Bapak Wilson sebagai Building Managernya. Saat ini building management memperkerjakan sekitar 70 karyawan dan pengelolaan apartemen sudah bisa dijalankan dengan baik.
7. PPRS dijalankan dengan sistem keterbukaan dan untuk kepentingan bersama. Segala profit yang diterima dari berbagai sumber (misalnya penyewaan space untuk BTS, service charge, dll) dan pengeluaran untuk berbagai biaya yang menyangkut kepentingan bersama dilaporkan dengan jelas dan transparan. Laporan keuangan mereka diaudit supaya akuntabilitasnya bisa diterima oleh seluruh penghuni atau pemilik apartemen. Laporan keuangan ini terbuka bagi seluruh penghuni atau pemilik apartemen. Profit yang mereka terima dari berbagai sumber diperkirakan 20 - 30 juta per bulan.
8. Beberapa manfaat yang dirasakan penghuni:
a. Hampir seluruh lantai area apartemen yang menjadi milik bersama yang semula tidak menggunakan granit, kini sudah menggunakan granit.
b. Parkir gratis bagi penghuni dan pemilik apartemen beserta tamunya.
c. Teknisi bersedia membantu penghuni atau pemilik apartemen yang meminta bantuan yang tidak memakan waktu lama (sekitar 15 menit) tanpa dikenakan biaya apapun. Bantuan yang tidak memakan waktu lama ini karena penghuni lain juga memerlukan bantuan teknisi tersebut.
d. Fasilitas fitness bisa dipergunakan oleh penghuni setiap saat dalam waktu 24 jam setiap harinya tanpa waktu-waktu tertentu yang membatasi. Pengguna fasilitas diharapkan juga bertanggung jawab untuk mematikan AC setelah selesai menggunakan. Fasilitas fitness yang mereka miliki lebih lengkap dan ruangan lebih luas daripada yang disediakan di Apartemen Sudirman Park bahkan dilengkapi dengan ruang ganti serta restroom yang memadai.
e. Kolam renang terbuka 24 jam setiap harinya. Hanya saja pengawas kolam renang hanya bekerja sampai dengan jam 8 malam. Di atas jam 8 malam, penghuni yang menggunakan kolam renang diharapkan dapat bertanggung jawab sendiri atas kegiatannya di kolam renang.
f. Ada fasilitas lapangan tenis yang bisa digunakan bersama.
g. Jalan akses masuk dan keluar Apartemen Mangga Dua terpisah dari lingkungan pertokoan Mangga Dua sehingga tidak terjadi kemacetan yang merugikan waktu penghuni apartemen.
9. Perbandingan dokumentasi:
a. PERTELAAN:
Apartemen Mangga Dua memiliki dokumen pertelaan yang terbuka dan dapat diperlihatkan kepada seluruh penghuni/pemilik apartemen. Pertelaan ini terdiri dari Gambar Pertelaan dan dokumen penjelasan detil Pertelaaan tersebut. Dalam pertelaan ini sangat jelas yang mana menjadi bagian bersama dan yang mana menjadi bagian pribadi.

Bagian bersama ini penting diketahui oleh seluruh penghuni/pemilik apartemen, misalnya untuk mengetahui ruangan atau fasilitas apa yang bisa digunakan bersama dan apabila ruangan milik bersama ini disewakan maka profitnya akan menjadi profit bersama dan penggunaan profit ini juga untuk kepentingan bersama.

Pertelaan ini juga penting diketahui oleh seluruh penghuni/pemilik, sehingga apabila pihak developer dengan sepihak memproses sertifikat hak milik atas area bersama menjadi milik pribadinya, seluruh penghuni/pemilik bisa mengajukan keberatan dan mengajukan protes secara hukum terhadap proses sertifikasi yang sepihak tersebut. Proses yang dilakukan secara sepihak tersebut terjadi di Apartemen Mangga Dua yang sangat merugikan seluruh penghuni Apartemen Mangga Dua bahkan pihak developer dengan sengaja mengabaikan perawatan area tersebut sampai saat ini dan tetap tidak mengijinkan penghuni untuk masuk ke daerah tersebut dengan alasan apapun meskipun untuk keperluan perawatan sekalipun.
b. Ijin Layak Huni (ILH):
IMB (ijin Menggunakan Bangunan) dikeluarkan sebelum suatu bangunan didirikan. Setelah bangunan didirikan, bangunan baru layak digunakan setelah ada IPB (Ijin Penggunaan Bangunan). Setelah masa berlaku IPB habis, Apartemen Mangga Dua ingin memperpanjang IPB tersebut tetapi kini disebut KMB (Kelayakan Menggunakan Bangunan). Apartemen Mangga Dua tidak memiliki ILH, mungkin IPB atau KMB disetarakan dengan ILH.
Apartemen Sudirman Park memiliki IPB dan ILH meskipun copy dokumennya belum dibagikan kepada seluruh penghuni/pemilik apartemen padahal sudah seharusnya dibagikan. Nomor ILH dapat dilihat dalam Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Copy IPB dapat dilihat di customer service.

Pentingnya dokumen asli/copy mengenai ILH/IPB/KMB ini dimiliki oleh penghuni atau pemilik apartemen adalah jika terjadi sesuatu yang tidak diharapkan akibat kelalaian pembangunan struktur bangunan, maka penghuni atau pemilik apartemen dapat meminta pertanggungjawaban secara hukum kepada pihak developer.
10. Luas, jumlah lantai, dan jumlah unit Apartemen Mangga Dua mungkin tidak lebih dari yang ada di Apartemen Sudirman Park, tetapi mereka bisa mendapatkan manfaat yang sesuai dengan biaya2 yang mereka keluarkan. Perjuangan mereka juga tidak mudah tetapi dengan dukungan penuh seluruh penghuni/pemilik dan dukungan hukum serta berjalan dalam koridor hukum yang jelas, mereka akhirnya bisa menikmati apa yang mereka perjuangkan.

Catatan:
Hasil Studi banding ini hanya sebatas pemahaman pribadi atas studi banding yang dilakukan dan terbuka untuk ditambahkan oleh para peserta lain yang mengikuti studi banding serta tambahan informasi dari berbagai pihak supaya dapat dirangkum kembali menjadi informasi yang lebih komprehensif dan akan direlease kembali dalam mailing list dan pertemuan-pertemuan penghuni atau pemilik apartemen sehingga dapat dipergunakan sebagai referensi bersama.