Trik-Trik Pemilihan PPRS

Jangan Sampai Terjadi Di Sudirman Park!!!

Kejadian yang sama terulang lagi seperti Apartemen Mediterania Palace Kemayoran�

Kami ingin meminta tolong kepada Pemerintah Propinsi DKI Jakarta agar dapat menyelidiki kejadian yang terjadi tanggal 18 Mei 2007 di sebuah acara Rapat PPRS - Pertemuan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Apartemen Mediterania Garden Residences I Tanjung Duren - Jakarta.

Rapat tersebut diadakan di Hotel Ciputra Lt. VI � Dian Ballroom Tanggal 18 Mei 2007 Pukul 16:00 s/d 22:00 WIB - Jakarta, dalam Rapat tersebut dimaksud untuk membentuk suatu perhimpunan yang akan menentukan anggaran dasar belanja Apartemen Mediterania Garden Residences I Tanjung Duren � Jakarta. Namun Rapat tersebut sudah di control, disetir, bahkan dikuasai oleh suatu kelompok orang dari Developer.

Kejanggalan yang terjadi adalah :
1. Peserta rapat tersebut banyak dihadiri oleh orang yang hanya merupakan suruhan atau bayaran untuk mengambil suara dalam Pemilihan PPRS. Orang � orang tersebut memakai name tag yang mewakili paling tidak 10 Unit Apartemen, otomatis suara mereka mempunyai persentase yang lebih besar dari pada orang yang merupakan Pemilik / Penghuni yang hanya memiliki 0.03 % untuk setiap unit apartemen, dan orang � orang yang memakai name tag dengan jumlah unit yang banyak tersebut buanyak sekali ( hampir setengah dari yang hadir saat itu)


2. Sewaktu saya hadir, saya harus dicek semua dikumen yang sesuai persyaratan yang ada antara lain : KTP, AJP, SHM. Saat saya mengisi daftar hadir, ternyata nama saya sudah dicoret dan ditandatangani oleh orang yang saya tidak kenal.

3. Sebelum rapat ini diadakan, Pengelola Sementara Apartemen tersebut sudah membagikan surat kuasa pemilihan PPRS, namun surat kuasa tersebut kosong tanpa ada nama orang yang dikuasakan dan para pemilik ataupun penghuni dipaksa untuk menandatangani surat tersebut.

4. Calon � calon ketua PPRS tidak diketahui sampai pada saat detik - detik pemilihan tersebut diadakan, bahkan waktu yang diberikan pada pemilik / penghuni untuk mengajukan calon � calonnya hanya ada 10 menit saja. Sedangkan dari pihak developer sudah menyiapkan calon � calon dari mereka sendiri jauh hari sebelumnya tanpa sepengetahuan kita.

5. Sesudah Calon � calon tersebut diajukan, para pemilik / penghuni juga hanya mempunyai waktu 10 menit saja untuk memilih calon � calon yang ada. Sedangkan Profile, Misi � misi kerja para calon tersebut tidak dipaparkan oleh calon � calon tersebut. Pimpinan Rapat yang ada saat itu mengatakan bahwa �Misi & Visi Kerja� baru dipikirkan nanti sesudah PPRS terbentuk. Bahkan setiap ada saran � saran ataupun keluhan dari peserta rapat yang benar � benar merupakan pemilik / penghuni Apartemen tersebut diabaikan. Semua saran �saran yang ada diabaikan dengan alasan keterbatasan waktu.
6. Hasil dari pemilihan tersebut memang dimenangkan oleh calon dari developer dengan perolehan yang cukup jauh 42.08 % , sedangkan yang hadir saat itu hanya 45.82 % dari total Pemilik / Penghuni. Calon � calon yang ada saat itu dibagi dalam 4 group / paket (Paket = istilah dari pimpinan Rapat). Calon yang lainnya hanya mendapatkan Suara 0 s/d 1 %, apakah semua orang dapat memilih orang yang baru dilihatnya dalam waktu kurang dari 10 menit?

7. Ketua dan sekretaris terpilih juga hanya mempunyai waktu 10 menit untuk memilih bendahara dan pengurus lainnya. ( TIDAK MASUK LOGIKA � NON SENSE)

8. Semuanya berlangsung begitu cepat seperti sudah dipersiapkan jauh hari sebelumnya, Pimpinan Rapat hanya membacakan hasil � hasil rapat yang sebenarnya sudah mereka persiapkan jauh hari sebelumnya. Setiap saran atau excuse yang muncul pada saat rapat diabaikan, semua alasannya waktu yang sedikit, Notaris mengatakan sah, pimpinan rapat mengatakan sah. Pemilik / penghuni tidak dianggap dalam rapat tersebut. Jadi buat apa pemilik / penghuni menghadiri rapat tersebut hanya untuk mendengarkan saja, tetapi tidak boleh bersuara. Padahal namanya rapat seharusnya mendengarkan, memikirkan pendapat dari peserta rapat; bukan pesertanya disuruh mendengarkan!

9. Tidak ada wartawan yang diundang meliput acara tersebut, bahkan peserta tidak diperbolehkan membawa Perekam, Camera dan sebagainya.

Suatu panggung sandiwara yang sangat kasar, �Aneh tapi Nyata� oleh segelintir orang yang mempunyai uang untuk membeli kuasa.

Kami dari para pemilik / penghuni sudah membentuk suatu komunitas yang sudah menyadari akan hal ini, mungkin sebagian orang lain sudah menyadari tetapi mereka ada yang tidak berani bersuara atau mengungkapkannya.

Mohon agar Pemerintah Propinsi DKI Jakarta dapat membantu kami dalam menanggapi hal ini, karena kami hanya masyarakat umum yang tidak begitu mengerti proses hukum yang ada di Negara ini.

Mohon agar Pemerintah Propinsi DKI Jakarta tidak mengesahkan dahulu PPRS yang sudah dipilih oleh developer.


Terima kasih untuk Tanggapannya

Salam

WARGA APARTEMEN MEDITERANIA GARDEN RESIDENCES � TANJUNG DUREN

Read More......

Lagi-Lagi Masalah Parkir di SP

Dear All...
Saya mau cerita seru nih tentang parkiran. Seperti biasa saya pulang di siang hari (karena mengawali hari lebih pagi dari orang normal) dan sulitnya mendapat parkir di B1, sama sulitnya dengan di malam hari (kecuali di wing B ya, karena unit saya di tower A, jadi males kalau parkir di wing B) Saya tanya sama satpam kenapa bisa penuh, katanya kalau siang memang jadi parkirannya anak2 London School yang banyak gaya itu , Akhirnya saya langsung datang ke kantor pengelola parkir dan sempat berdebat panjang, dia bilang saya lebih baik complain ke CS (saya pikir kalau bisa langsung ngomong dengan pengelola parkir kenapa mesti dilempar ke CS dulu)

Saya menolak ketemu CS dan minta ketemu dengan orang paling berwenang dengan pengelola parkir, dan saya 'berunjuk rasa', saat itu mobil saya diparkir di depan kantor pengelola parkir hingga menghalangi mobil lain. Saya bilang kalau anak London School bisa seenaknya parkir, sebagai penghuni saya juga mau lebih enak lagi hehehehe ... Akhirnya ketemu juga dengan orang yang dianggap paling berwenanng, sorry to say, tapi secara fisik dan penampilannya enggak banget deh, cupu gitu deh, sekali gertak dia meminta maaf dan berusaha agar parkiran anak London School dipindah ke B2 (meski sebenarnya anak London School itu tidak punya hak untuk memasuki parkiran penghuni) dan saya gak jamin hari ini anak2 London School itu akan parkir di B2 Menurut orang yang saya lupakan namanya itu, jumlah personel security di parkiran kurang, jadi pengawasan parkiran menjadi lemah. Apalagi security bisa disuap dengan kasih tips, maka lahan parkir dipake ama anak2 banyak gaya itu. ya begitulah ceritanya antara security, parkiran dan anak2 London School yang ternyata berkampus di ruko :P bukan di Kota London Gimana nih? apa harusnya kita kasih surat ke pengelola parkir? Berhubung aturan parkir yang semakin tidak jelas ditambah dengan keamanan parkir yang diragukan, dini hari tadi saya liat mobil volvo ditumpahi cairan dari atas, dan saya jamin cairan itu akan merusak cat, karena cairan itu mengeras, cerita lain, saya pernah jadi saksi mata ada mobil yang kesenggol tukang2 yang bawa furniture, fyi, parkiran dekat lift tower A wing A tidak aman karena akan kesenggol2 .. dan kenapa securitynya lagi-lagi cuma bisa diam..




Erwin Renal


Tower A SP

Read More......

PENGUMUMAN PEMILIHAN KANDIDAT PENGURUS PPRS

Jakarta, 25 Juni 2008

Kepada Yth.,
Seluruh Penghuni dan Pemilik Apartemen Sudirman Park

Dengan hormat,

Sebelumnya, Forum Komunikasi Penghuni Sudirman Park atau disingkat FKPSP adalah forum komunikasi milik bersama seluruh penghuni dan pemilik Apartmen Sudirman Park. FKPSP bertujuan untuk menjadi wadah bersama seluruh penghuni dan pemilik Apartemen Sudirman Park sebagai jembatan penghubung untuk tercapainya pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun atau disingkat PPRS yang murni berasal dari warga penghuni dan pemilik Apartemen Sudirman Park secara demokratis, adil, dan transparan.
Sehubungan dengan pembentukan PPRS, saat ini FKPSP sedang mencari, mempersiapkan dan mendukung kandidat terpilih untuk dicalonkan menjadi pengurus PPRS selama masa bakti PPRS yang pertama (3 tahun). Proses pemilihan ini dilaksanakan untuk memilih kandidat yang akan dicalonkan menjadi pengurus inti dari kepengurusan perhimpunan penghuni. Penambahan junlah keanggotaan dan penambahan jabatan dalam kepengurusan perhimpunan disesuaikan dengan jumlah anggota dan kebutuhan yang perlu diatur dan dikelola.

Kandidat pengurus inti yang akan dipilih adalah sebagai berikut ini:

1. Ketua
2. Sekretaris
3. Bendahara
4. Pengawas Pengelolaan


Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh kandidat pengurus inti selain dari fungsi dan tugasnya masing-masing adalah sebagai berikut:

1. WNI yang setia pada Pancasila dan UUD 1945
2. Berdomisili di rumah susun yang bersangkutan
3. Berstatus sebagai penghuni yang sah di rumah susun yang bersangkutan
4. Memiliki KTP dan kartu keluarga yang sah di rumah susun yang bersangkutan
5. Mempunyai pengetahuan dan ketrampilan kerja yang baik
6. Mampu bekerjasama dengan sesame pengurus lainnya
7. Mampu berinisiatif dan mencari sumber dana, baik dari dalam maupun dari luar perhimpunan penghuni, guna kebutuhan dan kepentingan penghuni
8. Kewenangan kandidat terpilih nantinya jika resmi menjadi kepengurusan perhimpunan penghuni adalah sebagai berikut:
9. Berhak untuk membuat dan merubah aturan tata tertib dan pengelolaan penghuni serta menentukan kebijaksanaan sesuai dengan Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni.
10. Berwenang untuk melakukan peringatan, teguran dan tindakan lain terhadap penghuni yang melanggar atau tidak menaati aturan Anggaran Dasaar atau Anggaran Rumah Tangga, aturan tata tertib, keputusan rapat umum, keputusan rapat pengurus, dan perjanjian dengan badan pengelola.

Kandidat terpilih yang jika nantinya diresmikan menjadi ketua dan sekretaris harus mewakili perhimpunan penghuni di dalam dan di luar Pengadilan tentang segala hal, dan segala kejadian, sesuai dengan Anggaran Dasaar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni dan peraturan perundang-undangan yang berlaku serta menjalankan segala tindakan-tindakan baik mengenai pengurusan maupun yang mengenai pemilikan dalam ruang lingkup pengeloalaan rumah susun tersebut.

Kewajiban kandidat terpilih nantinya jika resmi menjadi kepengurusan perhimpunan penghuni adalah sebagai berikut:

1. Memberikan pertanggungjawaban kepada rapat umum perhimpunan penghuni

2. Menyampaikan laporan kepada perhimpunan penghuni secara berkala sekurang-kurangnya dua kali setahun atas pekerjaan badan pengelola

3. Menyelenggarakan tugas-tugas administrasi yang berkaitan dengan masalah penghunian perhimpunan penghuni.

4. Melaksanakan putusan rapat umum perhimpunan penghuni.

5. Membina penghuni kea rah kesadaran hidup bersama, selaras, serasi, dan seimbang dalam perhimpunan penghuni.

6. Mengawasi pelaksanaan penghunian satuan rumah susun agarpenghuni mematuhi ketentuan-ketentuan yang tercantumdalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga serta perikatan perjanjian dengan badan pengelola.

7. Menetapkan dan menerapkan sanksi terhadap pelanggaran yang telah dilakukan oleh penghuni terhadap keputusan rapat umum perhimpunan penghuni, keputusan rapat pengurus, Anggaran Dasar atau Anggaran Rumah Tangga perhimpunan penghuni serta perjanjian dengan badan pengelola, termasuk memohonbantuan dari dinas perumahan, Pemda, dan pihak berwajib lainnya dalam menerapkan sanksi bagi penghuni yang tidak mematuhi tata tertib penghunian.

8. Menjalin hubungan kerjasama baik secara langsung maupun tidak langsung dengan pihak-pihak terkait sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan.

Proses pemilihan kandidat terpilih adalah sebagai berikut:

1. Aplikasi
Pada tahap ini, seluruh penghuni dan pemilik yang yakin dirinya memenuhi syarat-syarat di atas dan sanggup menjalankan kewenangan dan kewajibannya dengan benar dipersilahkan untuk mengajukan diri melalui email, pertemuan-pertemuan FKPSP, atau mengajukan diri langsung kepada pengurus FKPSP supaya bisa dihubungi oleh pengurus FKPSP untuk memasukkan aplikasinya. Jangka waktu tahap aplikasi ini adalah 2 (dua) minggu sejak diumumkannya pengumuman ini.

2. Seleksi
Para aplikan yang memasukkan aplikasinya harus menjalankan proses seleksi baik lisan maupun tertulis termasuk hadir dalam pertemuan-pertemuan FKPSP. Proses seleksi ini terbuka bagi seluruh penghuni dan pemilik yang ingin menyaksikan sendiri dan turut berpartisipasi dalam jalannya proses seleksi ini.

3. Nominasi
Pemilihan kandidat pengurus inti adalah dari dan oleh rapat umum FKPSP berdasarkan asas musyawarah dan mufakat serta asas kekeluargaan oleh dan dari anggota FKPSP. Keanggotaan FKPSP terbuka bagi seluruh penghuni dan pemilik Apartemen Sudirman Park. Apabila musyawarah dan mufakat tidak tercapai, maka pemilihan dilakukan dengan pemungutan suara terbanyak.

Demikian pengumuman ini , terima kasih atas perhatian dan partisipasinya.

Hormat kami,

Pengurus FKPSP

Read More......

Dinamika Pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS)

Back to City mungkin satu di antara sekian banyak kiat promosi apartemen di Jakarta. Sebagai kota metropolitan, keterbatasan lahan merupakan masalah di Ibu Kota.Karena itu, keberadaan rumah susun yang giat dipromosikan pengembang ikut menyukseskan program pemerintah mendorong penduduk perkotaan seperti Jakarta untuk tinggal di hunian vertikal.UU No. 16/1985 dan PP No. 4/1988 tentang Rumah Susun merupakan dasar hukum bagi pengembangan rumah susun/apartemen di Indonesia. Pasal 19 UU No. 16/1985 mewajibkan penghuni rumah susun membentuk perhimpunan penghuni, tepatnya Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS), a.l. untuk mengurus kepentingan bersama yang berhubungan dengan pemilikan, penghunian, dan pengelolaan 'bagian', 'benda', dan 'tanah' bersama.Sebelum PPRS terbentuk, pengembang bertindak sebagai PPRS Sementara untuk kemudian membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya, dengan pengurus yang berasal dari penghuni sendiri, dipilih oleh penghuni, dan bekerja untuk kepentingan penghuni.

Berbeda dengan di luar negeri, dalam praktiknya di Indonesia, setelah unit rumah susun diserahterimakan ke pembeli, pengembang seringkali masih berusaha dengan segala cara untuk selamanya bertindak sebagai pengelola. Padahal, peraturan perundangan yang berlaku telah membatasi masa transisi sejak terbentuknya PPRS penghuni dalam kurun waktu tiga bulan sampai satu tahun.Hal ini dilakukan antara lain dengan menghambat pembentukan PPRS, membentuk PPRS yang notabene berisikan oknum-oknum titipan pengembang, termasuk memperlambat proses pengurusan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (SHM-SRS).Kasus MLRTerlepas dari berbagai kendala teknis dan nonteknis, pembentukan PPRS di Mediterania Lagoon Residences (MLR) pada 22 September 2007 mungkin merupakan satu di antara sedikit Perhimpunan yang berhasil dibentuk atas inisiatif penghuninya.

PPRS yang ada saat ini umumnya tidak lain perpanjangan tangan dari pengembang, sehingga maknanya sebagai Perhimpunan Penghuni Rumah Susun sebagaimana dimaksud oleh undang-undang seakan-akan telah berubah menjadi Perhimpunan Pengusaha Rumah Susun.Apartemen MLR yang dibangun pada 2004 diserahterimakan kepada pembeli/pemilik sejak Juni 2006.

Wacana pembentukan PPRS-MLR bergulir sejak awal Juli 2007, dimulai dengan beberapa kali pertemuan ramah tamah di antara penghuni, badan pengelola, dan perwakilan pengembang, termasuk acara barbeque bersama di Gazebo MLR atas inisiatif penghuni.Bertepatan dengan bulan suci Ramadan lalu, pembentukan PPRS MLR diawali dengan buka puasa bersama dan ramah tamah di antara penghuni dan undangan. Pembentukan PPRS MLR yang digelar di Club-House Spring Hill Golf Residences, Kemayoran, dimulai dengan rapat pembentukan dan dilanjutkan dengan Pembentukan Pengurus Perhimpunan dan Pengesahan AD/ ART Perhimpunan.

Pembentukan PPRS-MLR dimaksudkan agar tercipta hubungan yang lebih kondusif, transparan, dan akuntabel berkaitan dengan pengelolaan MLR. Dengan terbentuknya PPRS-MLR, pengembang diharapkan menjadi lebih tanggap dan dapat bekerja sama dengan para penghuni lewat perhimpunan, sehingga memberi nilai tambah bagi para pemilik/penghuni khususnya, dan Apartemen MLR umumnya.Dengan terbentuknya PPRS-MLR tentu memudahkan koordinasi dengan pengembang dalam mengkomunikasikan mengenai status hak atas tanah, perkembangan pengurusan sertifikat SHM-SRS, transparansi perhitungan IPL dan Sinking Fund, serta tagihan air dan listrik.PPRS-MLR dibentuk berkat bantuan dan kerja sama dengan berbagai pihak, termasuk yang juga hadir menyaksikan rangkaian rapat pembentukan, adalah Deputi Menpera bidang Perumahan Formal Zulfi Syarif Koto, anggota Komisi D DPRD DKI Wilson Sirait, kalangan pers, aparat terkait, Pengurus Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (Aperssi) dan PPRS Apartemen lain, serta para pemilik/penghuni yang sadar terhadap arti penting perhimpunan penghuni dari, oleh dan untuk penghuni.Undangan rapat lainnya adalah developer PT Karunia Abadi Sejahtera (Agung Podomoro Group), Kepala Dinas Perumahan DKI Jakarta, Ketua Direksi DP3KK Kemayoran, camat, dan Lurah Kemayoran.Back to City dan promosi hunian vertikal akan sukses bila para shareholders dan stakeholders menyadari batas-batas hak, kewajiban, dan tanggung jawab masing-masing. Sebagaimana sudah tertata baik di negara tetangga, seperti Singapura, hunian vertikal di Jakarta bukan lagi milik si 'super kaya' atau si 'menengah bawah'.Fenomena ke depan, justru kalangan menengah dan berpendidikan yang memiliki karir bagus di tengah metropolitan merupakan target pasar yang paling potensial.

Kalangan menengah dan terpelajar ini cukup kritis dan sangat memahami makna time value of money dalam berinvestasi.Dinamika pembentukan PPRS hanya satu dari sekian bola salju dalam konteks rumah susun/apartemen di Indonesia. Bola salju lainnya yang saat ini menggelinding adalah masalah perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), status tanah, dokumen kepemilikan sarusun dan kepemilikan bersama, serta profesionalitas pengelolaan.Para pengembang yang selama ini masih terkesan tricky tampaknya harus siap mengantisipasi fenomena ini, tentu saja, dengan cara menjaga etika dan profesionalisme dalam berbisnis.(Bisnis Indonesia)

Read More......

Hati-Hati Mari Kita Belajar Dari Pengalaman

Praktek Manipulasi yang Terorganisir!!!

Kepada para Penghuni/pemilik Apartment Mediterania palace Residences Kemayoran. Mana sekarang nyali anggota PPRS yang katanya wakil penghuni/pemilik untuk membela kepentingan para penghuni/pemilik? Download Proses Pembentukan PPRS 8.2 MB In Power Point

Anggota PPRS yang sekarang terbentuk adalah TIDAK SAH PROSES PEMEBENTUKANNYA dan TIDAK SAH sebagai anggota Pengurus karena:

1. Ketua PPRS , Sdr Soewarno telah menjual unit nya dan tidak tinggal di Apartment Mediterania Palace Residences Kemayoran oleh karena itu sangat diragukan untuk membela kepentingan penghuni/pemilik karena yang bersangkuta bukan lagi sebagai penghuni/pemilik, bagaimana mungkin membela kepentingan penghuni/pemilik karena yang bersangkutan tidak merasakan susahnya di peras Pengembang DENGAN MEMBAYAR LISTIR /AIR YANG MAHAL DAN BERMACAM IURAN YANG MENCEKIK LEHER, yang ada sekarang adalah yang bersangkutan hanya memikirkan bagaimana melanggengkan bussinesnya dan meng halalkan segala cara dengan menggunakan fasilitas apartment Mediterania Palace Residences Kemayoran.

2. Bendahara dan sekretaris PPRS ,Sdr Edi Joko, dan Sdr.Heri juga orang pengembang atau pegawai PT Kas, Agung Podomoro Group yang juga tidak mungkin membela kepentingan para penghuni/pemilik. Dan hati hati dengan orang yang bernama EDI JOKO dari Agung Podomoro Group, dia lah Otak pembentukan PPRS yang akan dikuasai kenaggotaan PPRS tsb oleh para pegawai pengembang.

3. Jadi jelas sudah PPRS yang terbentuk sekarang adalah para antek antek pengembang yang bertujuan untuk menguras uang para penghuni/pemilik apartment Mediterani Palace Residences Kemayoran Kemayoran.

BERHATI HATILAH UNTUK MEMBELI APARTMENT KARENA PARA PENGEMBANG DENGAN JALAN PEMBENTUKAN PPRS DGN ANGGOTA PARA PEGAWAI PENGEMBANG DAN AKAN MEMERAS UANG ANDA SAMAPAI ANDA MASUK LIANG KUBUR

PEMDA DKI YANG SUDAH MENGETAHUI ADANYA PRAKTEK PRAKTEK PERSEKONGKOLAN ANTARA PENGEMBANG DAN DINAS PERUMAHAN DKI JAKARTA KENAPA TIDAK MENGAMBIL TINDAKAN DAN SEPERTINYA SENGAJA MELANGGENGKAN PRAKTEK PRAKTEK PEMERASAN TERSEBUT.

Prawira
Apartment Mediterania Palace Residences Kemayoran

(Source:http://news.okezone.com/SP/index.php/ReadStory/2008/04/28/220/104622/praktek-manipulasi-yang-terorganisir)

Read More......

Tips Berinvestasi di Apartemen

PEMBANGUNAN apartemen di DKI Jakarta dan sekitarnya yang demikian pesat belakangan ini memberi tambahan pasokan ruang apartemen yang amat besar. Diperkirakan sejak tahun 2000 sampai dengan tahun 2006 akan tersedia tambahan sekitar 25.000 unit baru, dari harga jual Rp 200 jutaan per unit sampai yang harganya miliaran rupiah per unit untuk ukuran yang sama. Penjualan apartemen lumayan baik, seiring menurunnya tingkat bunga deposito yang sudah mendekati angka 6 persen per tahun.
Di sisi lain, persediaan unit apartemen yang dibangun sejak tahun lalu, yang berjumlah puluhan ribu, masih banyak yang kosong alias belum berpenghuni meskipun telah terjual. Begitu juga yang masih belum terjual, jumlahnya masih dalam ribuan di Jakarta ini.
Masyarakat Indonesia pada umumnya dan Jakarta khususnya mempunyai perilaku dalam berinvestasi, yakni mengikuti tren yang terjadi dalam masyarakat di sekelilingnya. Strategi pemasaran pebisnis apartemen sangat menarik. Ada yang menampilkan artis kondang di hotel berbintang lima, ada yang menyajikan program promosi yang meringankan cara pembayaran. Ini semua pada akhirnya memberi stimulan baru untuk membeli apartemen.


Beberapa alasan untuk membeli apartemen, di antaranya pertama, spekulasi membeli sebelum launching di lokasi dipengaruhi beberapa hal, misalnya faktor fengsui untuk lantai dan nomor berangka delapan atau berhadapan dengan arah timur dan aspek potongan harga yang menarik. Pada saat launching dan sesudahnya, ada calon pembeli yang berminat, harganya sudah berbeda, sehingga keuntungan yang diharapkan dapat terwujud. Dengan modal uang muka sebagai tanda jadi, dibelinya beberapa unit yang lokasinya bagus, kemudian dijual kembali dengan meraih keuntungan puluhan juta rupiah.
Kedua, investasi jangka panjang. Harga sewa unit apartemen lebih tinggi dari harga sewa rumah, dengan harga jual atau beli yang sama. Dengan investasi Rp 700 juta di sebuah rumah akan menghasilkan uang sewa sebesar Rp 15 juta sampai Rp 25 juta per tahun. Dengan uang yang sama, jika dibelikan apartemen akan menerima uang sewa Rp 50 juta sampai Rp 75 juta per tahun. Tingkat pengembalian rumah paling tinggi 3,5 persen, dan apartemen bisa mencapai lebih dari 10 persen sehingga masih jauh di bawah tingkat deposito.
Berinvestasi jangka panjang di apartemen, jangan mengharapkan akan mendapat keuntungan seperti membeli rumah/tanah, yang dapat naik harganya secara berlipat ganda.
Ada beberapa tips yang dapat menjadi acuan memilih apartemen sebagai investasi.
* Pertama, tanyakan terlebih dulu kelengkapan surat izin yang layak untuk berdirinya sebuah apartemen, seperti Blok Plan, Izin Pendahuluan, IMB, sertifikat atas tanah (hak guna bangunan/HGB), dan bank yang memberi kredit untuk pembangunan apartemen, biasanya akan memberi juga KPA. Jangan sampai pengembangnya berspekulasi membangun apartemen dengan uang dari konsumennya.
Apabila belum terjual dalam jumlah tertentu akan mempengaruhi pembangunan apartemen tersebut atau pembangunannya berhenti di tengah jalan. Akibatnya, uang muka cicilan yang telah diterima akan sulit ditarik kembali. Jangan sampai membeli apartemen dengan status kepemilikan tanah yang tidak jelas atau bukan HGB agar status kepemilikan unit apartemen yang dibeli tidak tersangkut masalah.
* Kedua, pengalaman pengembang dan tingkat kepercayaan untuk menyelesaikan pembangunan apartemennya. Dapat disaksikan sampai sekarang, kerangka apartemen di Menara Gading Tujuh di Kelapa Gading dan apartemen di Jalan Gajah Mada (eks Tjandra Naya) yang tak kunjung diselesaikan oleh pengembangnya.
Konsumen yang telah membayar uang muka untuk pembelian unit di sana tidak tahu bagaimana caranya agar uangnya dapat kembali. Atau sampai kapan pembangunannya akan diselesaikan oleh pengembangnya. Begitu juga dengan pengalaman pengembang, sangat menentukan kualitas bangunan dari apartemen tersebut, terutama daerah basah seperti kamar mandi, toilet, dan dapur yang sering mengalami kebocoran sehingga mengganggu kenyamanan bagi penghuni yang ada di bawahnya.
* Ketiga, lokasi. Pada umumnya yang tinggal di apartemen adalah orang asing, seperti Jepang, Korea, Australia, dan lainnya. Letak tempat kerja dan tempat mereka berkumpul untuk bersosialisasi ikut mempengaruhi lokasi yang akan mereka tinggali.
Oleh karena itu, lokasi yang dekat dengan pusat bisnis lebih diminati. Begitu juga dengan akses keluar masuk dari dan ke lingkungan apartemen sangat mempengaruhi para penghuni untuk tinggal lebih lama di sana. Setiap bangsa mempunyai anggaran untuk biaya sewa apartemennya.
Bangsa Amerika, Eropa, Australia, dan Jepang mempunyai anggaran uang sewa lebih tinggi daripada bangsa Korea, Singapura, dan Hongkong meski mempunyai jabatan yang sama di Jakarta. Carilah lokasi favorit dari masing-masing bangsa sesuai budget investasi yang akan dilakukan.
* Keempat, fasilitas yang tersedia, baik dalam jenis maupun ukurannya. Fasilitas yang lebih diperhatikan ialah fasilitas olahraga, seperti berapa jumlah lapangan tenis indoor atau outdoor yang tersedia, restoran dan kafe, ukuran kolam renang olimpik atau setengah olimpik, fasilitas club house, jumlah parkir penghuni dan tamu, taman, jumlah dan merek lift, serta ketersediaan lift-mempengaruhi waktu menunggu lift pada saat naik atau turun. Perlu diketahui merek lift, waktu pemakaian lift, dan kerusakan yang akan dialaminya.
Listrik emergency yang disediakan juga perlu diketahui apakah memenuhi kebutuhan listrik bagi operasi apartemen secara normal dan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengoperasikan gensetnya apabila listrik PLN mendadak padam.
* Kelima, luas ruangan. Lebih baik membeli unit apartemen yang mempunyai dua atau tiga kamar tidur karena para penyewa orang asing kebanyakan membawa keluarganya. Lantai yang menjadi pilihan di atas lantai delapan karena suara bising dari luar dan nyamuk berkurang. Tipe studio atau satu kamar biasanya lebih sedikit peminatnya karena dapat bersaing dengan kamar hotel yang harganya relatif sama, tetapi pelayanan lebih baik.
* Keenam, pengelolaan atau properti manajemen dari apartemen sangat mempengaruhi pelayanan yang diberikan kepada penghuni maupun tamunya. Pengelolaan apartemen dapat juga memakai jasa pengelola hotel, seperti Mercure, Aston, dan lainnya. Pengelolaan ini mempengaruhi umur dari alat yang dipakai, kualitas kebersihan, keamanan, dan kenyamanan selama tinggal di apartemen tersebut.
* Ketujuh, apabila pembelian unit apartemen untuk disewakan, pilihlah lokasi yang disukai para pekerja asing. Biasanya para pekerja asing lebih senang berkumpul dengan sesama bangsanya di apartemen yang sama. Misalnya, apartemen Kintamani lebih banyak dihuni orang Korea. Di Pondok Indah, umumnya bangsa Jepang, begitu juga di Menteng, lebih banyak bangsa Eropa dan Amerika. Tingkat disiplin dari setiap bangsa berlainan satu sama lain. Biasanya bangsa Korea tidak sebersih warga dari Eropa dan Amerika dalam menggunakan barang yang ada. Kelebihannya, bangsa Korea tidak terlalu cerewet dengan kondisi barang yang ada di dalam unit tersebut.
* Kedelapan, dana yang dibutuhkan. Selain untuk membeli unit apartemen, harus pula disediakan dana untuk mengisi ruangan interior, yang sesuai dengan selera penghuninya. Perlu juga ditanyakan kepada para pengembang, jenis interior apa yang disediakan pengembang, seperti lemari pakaian, kitchen set, kompor, air conditioning, dan lainnya sehingga tidak perlu mengeluarkan modal lebih besar. Untuk penyewaan unit apartemen dalam kondisi full furnish, para penyewa hanya membawa koper pakaian saja.
Suwito Santoso Konsultan Properti

Read More......